Novellierung des Bauträgergesetzes 2026

Der erste ist die Diskrepanz zwischen der website, dem Prospekt und dem, was der Vertrieb sagt.
Der zweite ist, dass ab dem 13. Februar 2026 die Fläche direkt in den Preis eingeht und das Gespräch über Geld beginnt – nicht über Definitionen.

Stand 3. Februar 2026 ist das erste Änderungspaket bereits in Kraft.
Stand 3. Februar 2026 liegt das zweite Änderungspaket noch vor dir und tritt am 13. Februar 2026 in Kraft.

Unten hast du alles.
Ohne unnötiges Gerede.

Warum der Markt von „Novellierung 2026“ spricht, obwohl es zwei Pakete sind?

In der Praxis kleben die Leute zwei Dinge zu einem Schlagwort zusammen.
Paket Nummer eins trat am 11. Juli 2025 in Kraft und betrifft Preistransparenz sowie Informationspflichten auf der website.
Paket Nummer zwei tritt am 13. Februar 2026 in Kraft und betrifft, wie du die Nutzfläche berechnest und wie du daraus den Preis im Vertrag ableitest.

Wenn du das in deinem Unternehmen nicht sauber trennst, machen es deine Teams für dich.
Nur eben jedes anders.
Und dann hast du den Klassiker.
Die website sagt eins.
Der Prospekt sagt etwas anderes.
Der Vertrieb sagt noch etwas anderes.
Und plötzlich ist nicht das Recht das Problem.
Sondern die Konsistenz.

Was seit dem 11. Juli 2025 gilt und was das real bedeutet

Seit dem 11. Juli 2025 ist der Bauträger verpflichtet, eine eigene website mit Informationen zum Angebot und zu Preisen zu betreiben.
Das ist keine Marketing-Empfehlung.
Das ist eine Pflicht, die nur Sinn ergibt, wenn die Daten vollständig, aktuell und vergleichbar sind.

Welche Informationen müssen öffentlich auf der website stehen?

Du musst Preise verständlich darstellen, nicht „ab“.
In der Praxis sind vier Blöcke entscheidend.

Preis pro 1 Quadratmeter Nutzfläche für jede Wohnung oder jedes Haus.

Gesamtpreis für jede Wohnung oder jedes Haus.

Kosten, die nicht im Grundpreis enthalten sind, als separate Positionen, sofern sie Nebenräume, Rechte, die für die Nutzung der Immobilie erforderlich sind, oder andere Geldleistungen zu deinen Gunsten betreffen.

Historie der Preis- und Leistungsänderungen mit Datum, geführt ab Verkaufsstart.

Hier ist die einfache Wahrheit.
Nicht die Pflicht zur Veröffentlichung der Preise wird dich töten.
Sondern die Pflicht, die Änderungshistorie fehlerfrei zu führen.

Öffentliche Daten und tägliches Reporting

Es gibt noch ein Element, das viele Unternehmen unterschätzen.
Das ist die einmal tägliche Übermittlung eines Datensatzes an den für Digitalisierung zuständigen Minister und anschließend die Veröffentlichung dieser Daten auf dem Datenportal.
Das bedeutet, dass der Markt dich nicht anhand eines Flyers vergleicht, sondern anhand von Daten.

Wenn du weniger Stress willst, behandle die website wie ein System und nicht wie eine Marketing-Unterseite.

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Vollstreckungsrisiko und warum das Thema eskalieren kann

Der gesamte Sinn dieser Vorschriften ist verbraucherorientiert.
Wenn die Preis-Kommunikation als fehlerhaft bewertet wird, kann das in den Bereich des Schutzes kollektiver Verbraucherinteressen fallen.

Du musst nicht in Angst leben.
Du musst einfach Ordnung einführen.

Was ab dem 13. Februar 2026 gilt und warum das stark ist

Ab dem 13. Februar 2026 muss der Preis im Bauträgervertrag und im Reservierungsvertrag als Produkt beschrieben werden.
Nutzfläche in Quadratmetern mal Preis pro 1 Quadratmeter dieser Fläche.

Das ist eine mentale Veränderung.
Denn du hörst auf, „Fläche aus dem Prospekt“ zu verkaufen.
Du beginnst, Nutzfläche nach einem Standard zu verkaufen, der der Investition zugeordnet ist.

Wie du die Nutzfläche nach den Vorschriften festlegst

Die Vorschriften verweisen auf die Polnische Norm zur Bestimmung und Berechnung von Flächen- und Kubaturkennzahlen.
Und jetzt das Wichtigste.
Die für die Investition maßgebliche Norm wird nach dem Stand des Tages bestimmt, an dem der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige eingereicht wurde.

Das bedeutet, dass du 2026 Projekte im Portfolio haben kannst, die nach unterschiedlichen Normausgaben berechnet werden.
Wenn dir jemand sagt, dass „2026 alle gleich rechnen“, vereinfacht er – und geht ein Risiko ein.

Welche Norm heute genannt wird und was das für Angebote bedeutet

Stand 3. Februar 2026 wird als aktuell veröffentlicht und allgemein herangezogen PN ISO 9836:2022 07 genannt, veröffentlicht am 18. Juli 2022.

Das ist wichtig, aber nicht magisch.
Denn deine Investition kann einer älteren Ausgabe zugeordnet sein, wenn das Bauverfahren früher begonnen wurde.

Der Markteffekt ist brutal einfach.
Ein Streit über die Fläche ist kein Gespräch mehr über Definitionen.
Ein Streit über die Fläche wird zu einem Gespräch über Nachzahlung oder Rückerstattung, weil die Fläche direkt mit dem Preis im Vertrag verknüpft ist.

Vorbehalt, den es sich lohnt, in Angebote und Materialien aufzunehmen

Das ist keine Pflicht, sondern eine sinnvolle Absicherung der Kommunikation.
Vor allem, wenn du mehrere Projekte und unterschiedliche Genehmigungsdaten hast.

Es lohnt sich, einen solchen Hinweis in Materialien, auf der website und im Verkaufsgespräch zu verwenden.

Die Art der Berechnung der Nutzfläche ergibt sich aus der Polnischen Norm, die für die jeweilige Investition maßgeblich ist und nach dem Stand des Tages der Einreichung des Bauantrags oder der Bauanzeige bestimmt wird.
Da Normen aktualisiert werden können und ihre Auslegung in der Praxis streitig sein kann, kann sich die Methodik der Flächenberechnung ändern.
Daher sollten Fläche und Vergleichbarkeit der Preise pro 1 Quadratmeter stets auf die Norm bezogen werden, die der konkreten Investition zugeordnet ist.

Dieser Text macht eine Sache.
Er setzt den Kontext.
Und er schneidet falsche Vergleiche zwischen Investitionen ab, die unterschiedlich rechnen.

Was gewinnt der Käufer real?

Der Käufer gewinnt drei harte Mechanismen.

Erstens sieht er Preise, Aufpreise und die Änderungshistorie, bevor er eine Entscheidung trifft.
Zweitens erhält er eine höhere Vergleichbarkeit, weil der Preis im Vertrag aus der Nutzfläche und dem Preis für denselben Flächentyp resultieren muss.
Drittens steigt der Druck auf eine saubere Kommunikation, weil die Daten öffentlich sind und analysiert werden können.

Das ist Verbraucherschutz in der Praxis.
Ohne Plakate.
Mit Daten.

Kommentar zur These „der Preis pro Quadratmeter sinkt, der Wohnungspreis steigt“

Das kann passieren.
Aber es ist keine automatische Folge der Vorschriften.

Der Preis pro Quadratmeter sinkt nur dann, wenn die zur Preisberechnung herangezogene Fläche größer ist als zuvor.
Ein größerer Nenner senkt den Quadratmeterpreis.
Mathematik.

Der Wohnungspreis steigt nur dann, wenn du den Gesamtpreis aus Markt- oder Kostengründen erhöhst.
Die Vorschrift erhöht keinen Preis.
Sie erzwingt Konsistenz in der Berechnung.

Wenn jemand darüber ehrlich sprechen will, soll er zwei Ergebnisse zeigen.
Die Fläche nach der für die Investition maßgeblichen Norm vor der Änderung.
Die Fläche nach derselben Norm nach Umsetzung der Messungen und Unterlagen in den Verträgen.
Erst dann lohnt sich eine Diskussion über Preise.

Der größte Einfluss auf den Bauträger im Februar 2026

Der größte Einfluss betrifft den Prozess.

1. Die operativen Kosten steigen, weil du Aktualität, Daten und ein Archiv der Änderungen auf der website pflegen musst.
2. Der Spielraum für überraschende Aufpreise sinkt, weil Aufpreise und Leistungen sichtbar sein müssen.
3. Das Risiko von Flächenstreitigkeiten steigt, weil ab dem 13. Februar 2026 die Fläche direkt mit dem Preis im Vertrag verknüpft ist.

Deshalb frage nicht, ob du das umsetzen sollst.
Frage, wie du es ohne Chaos umsetzt.

Minimale Umsetzungs-Checkliste zum 3. Februar 2026

1. Lege für jede Investition fest, welche Normausgabe maßgeblich ist, anhand des Datums des Bauantrags oder der Bauanzeige.
2. Schaffe eine einzige Quelle der Wahrheit für Preise, Aufpreise und sonstige Leistungen, denn das größte Risiko ist die Abweichung zwischen den Kanälen.
3. Pflege eine Änderungshistorie mit Daten, denn das ist der Kern der Transparenzpflicht.
4. Aktualisiere Vertragsmuster auf den Mechanismus Fläche mal Preis, denn das tritt bald für neue Verträge in Kraft.
5. Füge in der Kommunikation einen Normvorbehalt hinzu, denn er begrenzt falsche Vergleiche und erstickt Streitigkeiten im Ansatz.

Ein Satz zum Schluss

Wenn du ein ruhiges Jahr 2026 willst, gewinnt nicht der mit dem schönsten Slogan.
Es gewinnt der, der konsistente Daten, eine saubere Änderungshistorie und einen Vertrag hat, in dem sich der Preis aus der korrekt berechneten Nutzfläche ergibt.