Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026

Masz dziś dwa realne lęki.
Pierwszy to rozjazd między stroną, prospektem i tym, co mówi sprzedaż.
Drugi to to, że od 13 lutego 2026 metraż wchodzi Ci prosto w cenę i zaczyna się rozmowa o pieniądzach, a nie o definicjach.

Na dzień 3 lutego 2026 pierwszy pakiet zmian już działa. 
Na dzień 3 lutego 2026 drugi pakiet jest przed Tobą i wchodzi w życie 13 lutego 2026.

Poniżej masz komplet.
Bez lania wody.

Dlaczego rynek mówi „nowelizacja 2026”, skoro to są dwa pakiety

W praktyce ludzie sklejają dwie rzeczy w jedno hasło.
Pakiet numer jeden wszedł 11 lipca 2025 i dotyczy jawności cen oraz obowiązków informacyjnych na stronie internetowej. 
Pakiet numer dwa wchodzi 13 lutego 2026 i dotyczy tego, jak liczysz powierzchnię użytkową i jak z tego liczysz cenę w umowie.

Jeśli Ty tego nie rozdzielisz w firmie, to Twoje zespoły zrobią to za Ciebie.
Tylko zrobią to inaczej.
A potem masz klasyk.
Strona mówi jedno.
Prospekt mówi drugie.
Sprzedaż mówi trzecie.
I nagle problemem nie jest prawo.
Problemem jest spójność.

Co obowiązuje od 11 lipca 2025 i co to realnie oznacza

Od 11 lipca 2025 deweloper ma obowiązek prowadzić własną stronę internetową z informacjami o ofercie i cenach. 
To nie jest sugestia marketingowa.
To jest obowiązek, który ma sens tylko wtedy, kiedy dane są kompletne, aktualne i porównywalne.

Jakie informacje muszą być publicznie na stronie?

Masz pokazać ceny w sposób czytelny, a nie „od”. 
W praktyce kluczowe są cztery bloki.

Cena za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej dla każdego lokalu albo domu.

Cena całkowita dla każdego lokalu albo domu.

Koszty, które nie są w cenie podstawowej, pokazane jako osobne pozycje, jeśli dotyczą pomieszczeń przynależnych, praw koniecznych do korzystania z lokalu albo innych świadczeń pieniężnych na Twoją rzecz.

Historia zmian cen i świadczeń z datami, utrzymywana od startu sprzedaży.

Tu masz prostą prawdę.
Nie zabije Cię obowiązek publikacji cen.
Zabije Cię obowiązek utrzymania historii zmian bez błędów.

Dane publiczne i raportowanie raz na dobę

Jest jeszcze jeden element, którego wiele firm nie docenia.
To jest przekazywanie raz na dobę zestawu danych do ministra właściwego do spraw informatyzacji, a potem publikacja tych danych na portalu danych. 
To oznacza, że rynek może Cię porównywać nie po ulotce, tylko po danych.

Jeśli chcesz mieć mniej stresu, to traktuj stronę jak system, a nie jak podstronę od marketingu.

Sprawdź naszą aplikację: PanelDlaDewelopera.pl

Ryzyko egzekucji i dlaczego temat potrafi eskalować

Cały sens tych przepisów jest konsumencki.
Jeśli komunikacja cen będzie oceniona jako nieprawidłowa, temat może wejść w obszar ochrony zbiorowych interesów konsumentów.

Nie musisz żyć strachem.
Masz po prostu wdrożyć porządek.

Co wchodzi od 13 lutego 2026 i dlaczego to jest mocne

Od 13 lutego 2026 w umowie deweloperskiej i umowie rezerwacyjnej cena ma być opisana jako iloczyn. 
Metry powierzchni użytkowej razy cena za 1 metr kwadratowy tej powierzchni.

To jest zmiana mentalna.
Bo przestajesz sprzedawać „metraż z folderu”.
Zaczynasz sprzedawać powierzchnię użytkową w standardzie, który jest przypisany do inwestycji.

Jak ustalasz powierzchnię użytkową według przepisów

Przepisy odsyłają do Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. 
I teraz najważniejsze.
Norma właściwa dla inwestycji jest ustalana według dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia.

To znaczy, że w 2026 możesz mieć w portfelu projekty liczone według różnych edycji normy. 
Jeśli ktoś Ci mówi, że „w 2026 wszyscy liczą tak samo”, to upraszcza i ryzykuje.

Jaka norma jest dziś wskazywana i co to znaczy dla ofert

Na dzień 3 lutego 2026 jako aktualnie opublikowana i powszechnie przywoływana jest PN ISO 9836:2022 07, opublikowana 18 lipca 2022.

To jest ważne, ale nie jest magiczne.
Bo Twoja inwestycja może być przypisana do starszej edycji, jeśli procedura budowlana była wcześniej.

Efekt rynkowy jest brutalnie prosty.
Spór o metraż przestaje być rozmową o definicjach.
Spór o metraż staje się rozmową o dopłacie albo zwrocie, bo metraż jest podpięty pod cenę wprost.

Zastrzeżenie, które warto dodawać do ofert i materiałów

To nie jest obowiązek, tylko rozsądne zabezpieczenie komunikacji.
Zwłaszcza gdy masz kilka projektów i różne daty pozwoleń.

Warto stosować taki zapis w materiałach, na stronie i w rozmowie sprzedażowej.

Sposób wyliczania powierzchni użytkowej wynika z Polskiej Normy właściwej dla danej inwestycji, ustalanej według stanu na dzień złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy.
Ponieważ normy mogą być aktualizowane, a ich interpretacja w praktyce bywa sporna, metodologia liczenia powierzchni może się zmieniać.
Dlatego metraż oraz porównywalność cen za 1 metr kwadratowy warto zawsze odnosić do normy przypisanej do konkretnej inwestycji.

Ten tekst robi jedną rzecz.
Ustawia kontekst.
I ucina fałszywe porównania między inwestycjami, które liczą inaczej.

Co kupujący realnie zyskuje?

Kupujący zyskuje trzy twarde mechanizmy.

Po pierwsze widzi ceny, dopłaty i historię zmian zanim podejmie decyzję. 
Po drugie dostaje większą porównywalność, bo cena w umowie ma wynikać z powierzchni użytkowej i stawki za ten sam typ powierzchni. 
Po trzecie rośnie presja na rzetelną komunikację, bo dane są publiczne i mogą być analizowane.

To jest ochrona nabywcy w praktyce.
Bez plakatów.
Z danymi.

Komentarz do tezy „spadnie cena za metr, a wzrośnie cena mieszkania”

To może się wydarzyć.
Ale to nie jest automatyczny skutek przepisów.

Cena za metr spadnie tylko wtedy, gdy metraż liczony do ceny wyjdzie większy niż wcześniej.
Większy mianownik obniża wynik na metr.
Matematyka.

Cena mieszkania wzrośnie tylko wtedy, gdy podniesiesz cenę całkowitą z powodów rynkowych albo kosztowych.
Przepis nie podnosi ceny.
Przepis wymusza spójność liczenia.

Jeśli ktoś chce uczciwie o tym gadać, to niech pokaże dwa wyniki.
Metraż według normy właściwej dla inwestycji przed zmianą.
Metraż według tej normy po wdrożeniu pomiarów i dokumentów do umów.
Dopiero potem dyskutuj o cenach.

Największy wpływ na dewelopera w lutym 2026

Największy wpływ ma proces.

1. Rośnie koszt operacyjny, bo musisz utrzymać aktualność, daty i archiwum zmian na stronie. 
2. Maleje przestrzeń na dopłaty z zaskoczenia, bo dopłaty i świadczenia mają być widoczne. 
3. Rośnie ryzyko sporów o metraż, bo od 13 lutego 2026 metraż jest bezpośrednio sklejony z ceną w umowie.

Dlatego nie pytaj, czy to wdrażać.
Pytaj, jak to wdrożyć bez chaosu.

Minimalna checklista wdrożeniowa na 3 lutego 2026

1. Ustal dla każdej inwestycji, jaka edycja normy jest właściwa, patrząc na datę wniosku o pozwolenie albo zgłoszenia.
2. Zrób jedno źródło prawdy dla cen, dopłat i innych świadczeń, bo największe ryzyko to rozjazd między kanałami.
3. Utrzymuj historię zmian z datami, bo to jest core obowiązku jawności.
4. Zaktualizuj wzorce umów pod mechanizm metry razy stawka, bo za chwilę to wejdzie w życie dla nowych umów.
5. W komunikacji dodawaj zastrzeżenie o normie, bo ono ogranicza fałszywe porównania i gasi spory na starcie.

FAQ dla zespołu sprzedaży i marketingu

Czy muszę mieć stronę internetową dla inwestycji?

Tak, obowiązek publikacji informacji na stronie obowiązuje od 11 lipca 2025.

Czy muszę pokazywać dopłaty, jeśli nie są w cenie lokalu?

Tak, koszty dodatkowe powinny być pokazane jako osobne pozycje.

Czy historia zmian jest wymagana?

Tak, przepisy przewidują utrzymywanie informacji o zmianach i ich datach.

Czy od 13 lutego 2026 zmienia się też umowa rezerwacyjna?

Tak, nowe zasady obejmują także umowy rezerwacyjne zawierane od tej daty.

Czy w 2026 każda inwestycja ma tę samą normę metrażu?

Nie, norma jest przypisana do inwestycji według daty procedury budowlanej.

Jedno zdanie na koniec

Jeśli chcesz mieć spokojny 2026, to wygra nie ten, kto ma ładny slogan.
Wygra ten, kto ma spójne dane, czystą historię zmian i umowę, w której cena wynika z właściwie policzonej powierzchni użytkowej.